Ленобласть: что выгодно строить и покупать
11.05.2008 14:30
Рынок коммерческой недвижимости в Ленобласти низкими ценами и большими земельными участками притягивает застройщиков. Индивидуальным инвесторам тоже есть над чем подумать.
Строительный бум накрыл Ленобласть с головой. За последний год цены на областную землю выросли в 2 раза. Однако стоимость коммерческой недвижимости в Ленинградской области еще на порядок ниже, чем в Петербурге. Поэтому область остается лакомым кусочком для риэлторов и застройщиков. Индивидуальным инвесторам стоит приглядеться к недооцененным пока коммерческим объектам, в первую очередь к офисной недвижимости.
По прогнозам аналитиков, рост цен на загородную недвижимость в Ленинградской области в 2008 году составит примерно 15–20%. Это, в общем, совсем неплохо для доходности от инвестиций. В 2007 году арендные ставки на торговые помещения в Ленобласти отставали от петербургских в среднем на 25%, а цена продажи была ниже в 1,5 раза. Иными словами, вложения в покупку торгового помещения в Ленинградской области окупаются быстрее аналогичных инвестиций в Петербурге, да и порог вхождения на этот рынок ниже.
Разумеется, в разных районах области ситуация складывается по-разному. По словам директора по профессональной деятельности компании Knight Frank в Петербурге Николая Пашкова, цены и арендные ставки на коммерческую недвижимость, например в Выборге, еще отстают от петербургских, хотя по сравнению со средними ценами по Ленобласти могут считаться высокими. Специалисты по недвижимости прогнозируют высокую покупательскую активность в Колтушах, Тосно и Сертолово. В прошлом году лидером по этому показателю был Всеволожск.
По мере увеличения числа обращенных в сторону Ленобласти взглядов риэлторов и строителей цены на объекты коммерческой недвижимости будут плавно подбираться к петербургским. Тон задают и сетевые операторы, объявившие экспансию в область. В тот же Выборг выходят "Карусель", "Пятерочка" и "Находка". Правда, в плане получения регулярного дохода привлекательнее пока офисная недвижимость. В городах области как грибы после дождя появляются новые торговые и бизнес-центры. "Рынок офисной недвижимости здесь представлен в основном встроенно-пристроенными помещениями, а вот сегмент бизнес-центров развит пока слабо", – поясняет Николай Пашков.
Заместитель руководителя загородного отдела департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" Юлия Нигуль считает, что пока наиболее интересны для целей извлечения дохода из коммерческой недвижимости объекты, которые расположены близко к Петербургу, к промышленным зонам, к КАД и к основным магистралям. Остальные участки и здания могут быть интересны разве что для целей конкретных производственных или иных предприятий, а не для сдачи в аренду.
"Хорошую выгоду можно получить путем развития объектов коммерческой недвижимости в пригородных районах Петербурга, – уверена Юлия Нигуль. – Чаще всего это возможность редевелопмента объектов (промышленных, складских, торговых) под жилую функцию. Этот вариант инвестиционно привлекателен в тех районах, где площади и количество территорий (пригодных под жилую функцию) ограничены, например в Курортном и Петродворцовом районах. В настоящее время там наблюдается дефицит участков под застройку, а цены на землю наиболее высокие – $50 тыс. за 100 м2 и выше. В качестве такого примера редевелопмента можно назвать проект "Петровский арсенал", реализуемый компанией "Сестра Ривер Девелопмент" на базе Сестрорецкого инструментального завода".
Однако промышленные и складские помещения в Ленобласти могут и без редевелопмента сторицей окупить свое приобретение. Особенно в портовых городах Ленинградской области. И хотя инвестиции в современные склады не столь доходны, как в строительство бизнес-центров классов А и В+, их неоспоримый плюс заключается в простоте строительства и последующей эксплуатации. К тому же стабильный и гарантированный доход от сдачи в аренду. Так, стоимость аренды складов класса А – $15–130, класса В – $80–110 за 1 м2 в год. Средняя доходность вложений в склады в среднем 25–30% в год. Пока наименее выгодной для инвестиций остается гостиничная недвижимость. Даже в Петербурге средняя доходность составляет всего от 6 до 14%.
Вот, например, мнение директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николая Казанского: "В прошлом году зафиксирован бурный рост цен на загородную недвижимость. Дома в хороших локациях продолжат дорожать, а участок с инженерной подготовкой намного более ликвиден. Наиболее привлекательны участки на севере, в районе промышленной зоны Парнас. Яркий пример освоения областных территорий – два торговых центра "Мега". Также активно развивается территория в Уткиной Заводи. Этот участок расположен рядом с КАД, имеет хорошую инженерную и транспортную инфраструктуру. Здесь прежде всего развернулось строительство крупных складских комплексов. Большой потенциал мы видим в землях между поселком Бугры и станцией метро "Девяткино" (где в том числе будет построен торгово-развлекательный комплекс "Невский Колизей"). Основной новой тенденцией станет спрос на крупные областные территории (от 50 га) под комплексную (правда, преимущественно жилую) застройку".
Кстати, сегодня, по данным "Петербургской недвижимости", средняя стоимость 100 м2 земли в пригороде – $4,5 тыс.
ИА "Альянс Медиа" по материалам
Строительный бум накрыл Ленобласть с головой. За последний год цены на областную землю выросли в 2 раза. Однако стоимость коммерческой недвижимости в Ленинградской области еще на порядок ниже, чем в Петербурге. Поэтому область остается лакомым кусочком для риэлторов и застройщиков. Индивидуальным инвесторам стоит приглядеться к недооцененным пока коммерческим объектам, в первую очередь к офисной недвижимости.
По прогнозам аналитиков, рост цен на загородную недвижимость в Ленинградской области в 2008 году составит примерно 15–20%. Это, в общем, совсем неплохо для доходности от инвестиций. В 2007 году арендные ставки на торговые помещения в Ленобласти отставали от петербургских в среднем на 25%, а цена продажи была ниже в 1,5 раза. Иными словами, вложения в покупку торгового помещения в Ленинградской области окупаются быстрее аналогичных инвестиций в Петербурге, да и порог вхождения на этот рынок ниже.
Разумеется, в разных районах области ситуация складывается по-разному. По словам директора по профессональной деятельности компании Knight Frank в Петербурге Николая Пашкова, цены и арендные ставки на коммерческую недвижимость, например в Выборге, еще отстают от петербургских, хотя по сравнению со средними ценами по Ленобласти могут считаться высокими. Специалисты по недвижимости прогнозируют высокую покупательскую активность в Колтушах, Тосно и Сертолово. В прошлом году лидером по этому показателю был Всеволожск.
По мере увеличения числа обращенных в сторону Ленобласти взглядов риэлторов и строителей цены на объекты коммерческой недвижимости будут плавно подбираться к петербургским. Тон задают и сетевые операторы, объявившие экспансию в область. В тот же Выборг выходят "Карусель", "Пятерочка" и "Находка". Правда, в плане получения регулярного дохода привлекательнее пока офисная недвижимость. В городах области как грибы после дождя появляются новые торговые и бизнес-центры. "Рынок офисной недвижимости здесь представлен в основном встроенно-пристроенными помещениями, а вот сегмент бизнес-центров развит пока слабо", – поясняет Николай Пашков.
Заместитель руководителя загородного отдела департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" Юлия Нигуль считает, что пока наиболее интересны для целей извлечения дохода из коммерческой недвижимости объекты, которые расположены близко к Петербургу, к промышленным зонам, к КАД и к основным магистралям. Остальные участки и здания могут быть интересны разве что для целей конкретных производственных или иных предприятий, а не для сдачи в аренду.
"Хорошую выгоду можно получить путем развития объектов коммерческой недвижимости в пригородных районах Петербурга, – уверена Юлия Нигуль. – Чаще всего это возможность редевелопмента объектов (промышленных, складских, торговых) под жилую функцию. Этот вариант инвестиционно привлекателен в тех районах, где площади и количество территорий (пригодных под жилую функцию) ограничены, например в Курортном и Петродворцовом районах. В настоящее время там наблюдается дефицит участков под застройку, а цены на землю наиболее высокие – $50 тыс. за 100 м2 и выше. В качестве такого примера редевелопмента можно назвать проект "Петровский арсенал", реализуемый компанией "Сестра Ривер Девелопмент" на базе Сестрорецкого инструментального завода".
Однако промышленные и складские помещения в Ленобласти могут и без редевелопмента сторицей окупить свое приобретение. Особенно в портовых городах Ленинградской области. И хотя инвестиции в современные склады не столь доходны, как в строительство бизнес-центров классов А и В+, их неоспоримый плюс заключается в простоте строительства и последующей эксплуатации. К тому же стабильный и гарантированный доход от сдачи в аренду. Так, стоимость аренды складов класса А – $15–130, класса В – $80–110 за 1 м2 в год. Средняя доходность вложений в склады в среднем 25–30% в год. Пока наименее выгодной для инвестиций остается гостиничная недвижимость. Даже в Петербурге средняя доходность составляет всего от 6 до 14%.
Вот, например, мнение директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николая Казанского: "В прошлом году зафиксирован бурный рост цен на загородную недвижимость. Дома в хороших локациях продолжат дорожать, а участок с инженерной подготовкой намного более ликвиден. Наиболее привлекательны участки на севере, в районе промышленной зоны Парнас. Яркий пример освоения областных территорий – два торговых центра "Мега". Также активно развивается территория в Уткиной Заводи. Этот участок расположен рядом с КАД, имеет хорошую инженерную и транспортную инфраструктуру. Здесь прежде всего развернулось строительство крупных складских комплексов. Большой потенциал мы видим в землях между поселком Бугры и станцией метро "Девяткино" (где в том числе будет построен торгово-развлекательный комплекс "Невский Колизей"). Основной новой тенденцией станет спрос на крупные областные территории (от 50 га) под комплексную (правда, преимущественно жилую) застройку".
Кстати, сегодня, по данным "Петербургской недвижимости", средняя стоимость 100 м2 земли в пригороде – $4,5 тыс.
ИА "Альянс Медиа" по материалам